Nell’ambito della suddivisione delle spese di conservazione e manutenzione di beni comuni utilizzati dai condomini in misura diversa si segnala una recente pronuncia della Cassazione Sezione Civile. Al riguardo la Suprema Corte con sentenza n. 8253 del 28.3.2025, ha precisato, in coerenza con la consolidata giurisprudenza sul punto, che ciò che rileva non è il “godimento effettivo” ma il “godimento potenziale” che il condomino può ricavare dalla cosa comune, pertanto il fatto di non godere/utilizzare un bene comune non esonera il condomino dalla compartecipazione alle relative spese.
In materia è bene ricordare che l’art. 1123 c.c. dispone, in via generale, i criteri per la ripartizione delle spese condominiali, salvo non vi sia una diversa convenzione dettata da un regolamento condominiale di natura contrattuale che stabilisca una differente modalità di ripartizione e imputazione delle spese.
Il criterio ordinario di ripartizione delle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio prevede una suddivisione di spesa in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun singolo condomino, criterio di riparto delle c.d. “spese generali di proprietà”.
Vi sono tuttavia delle eccezioni a tale principio elencate nei due commi successivi. Il secondo comma dell’art. 1123 c.c. prevede infatti che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in maniera diversa la divisione delle spese va eseguita in proporzione all’uso che ciascun condomino può fare del bene comune.
Il terzo comma prevede poi che se il condominio ha più scale, cortili, lastrici solari ecc.. o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato le spese per la loro conservazione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Ulteriori specificazioni dei principi generali dettati dall’art. 1123 c.c. possono essere individuati poi all’art. 1124 c.c. che disciplina la manutenzione delle scale e degli ascensori e all’art. 1126 c.c. che disciplina il riparto delle spese di conservazione dei lastrici solari ad uso esclusivo. In tale contesto normativo si inserisce la sentenza in commento che ribadisce e sottolinea l’importanza dell’uso potenziale rispetto a quello effettivo, criterio il primo predominante per una corretta suddivisione delle spese in ambito condominiale.
A cura di: Avv. Federica Margiotta
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