Con recente sentenza n°4401 del 23 settembre 2025 la Corte di Appello di Napoli, conformandosi a un indirizzo giurisprudenziale univoco (Cass.nn.10884/20 e 30071/17) ha deciso che in caso di balconi c.d. “aggettanti” la responsabilità per i danni derivanti dal distacco di calcinacci dal frontalino (ossia il rivestimento anteriore, frontale, del balcone, solitamente visibile dalla strada) incombe sul proprietario dell’appartamento al quale il balcone accede e non al condominio, salvo il caso che possa ritenersi che detto frontalino svolga anche una funzione estetica e ornamentale per l’edificio condominiale, inserendosi nel prospetto architettonico dell’edificio stesso con evidenza tale da renderlo esteticamente gradevole e accrescerne il pregio. In quest’ultimo caso, quindi, la responsabilità, così come pure le spese per la relativa riparazione, ricade su tutti i condòmini (anche su quelli del piano terra o, comunque, privi di balconi).
L’enunciazione di tale principio riflette la regola generale per cui i balconi aggettanti, caratterizzandosi a differenza dei balconi c.d. “incassati” per il fatto di sporgere rispetto alla facciata dello stabile e di protendersi nel vuoto senza essere compresi nella struttura portante verticale dell’edificio, costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e, dunque, un bene privato (cosicchè competono a carico del proprietario dell’appartamento le spese di manutenzione, al pari di quelle inerenti al pavimento, alla soletta e al sottobalcone), regola generale che soffre però un’eccezione, ossia l’appartenenza dei frontalini ai beni comuni (con tutto ciò che ne segue in tema di responsabilità e spese) quando i frontalini stessi assumano, in concreto, pure la funzione decorativa della facciata dell’edificio.
Le stesse regole valgono per gli elementi decorativi e ornamentali che insistono sulle finestre e contribuiscono all’estetica della facciata.
