La sentenza n°5514 del 10.4.2026 del Tribunale di Roma riveste importanza sia per l’enunciazione di un principio generale, sia per l’applicazione che di tale principio il Giudice capitolino ha fatto nella fattispecie concreta sottopostagli (ripartizione delle spese in violazione dei criteri generali previsti dalla legge): il Tribunale, infatti, ha premesso quale principio consolidato (al quale ha dichiarato di aderire) l’affermazione che, in tema di invalidità delle delibere assembleari, ai fini dell’impugnabilità ex art.1137 c.c. la regola generale è l’annullabilità e la nullità, invece, è un’ipotesi residuale, come tale limitata a sole tre casi: 1) mancanza originaria degli elementi costituitivi essenziali; 2) impossibilità dell’oggetto in senso materiale o giuridico (ossia, il difetto assoluto di attribuzioni); 3) contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume.
Fatta tale premessa, il Giudice ha concluso che, per quanto riguarda il regime di ripartizione delle spese in violazione dei criteri di legge, debbono considerarsi nulle solo le delibere con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati per il futuro i generali criteri di ripartizione previsti dalla legge (dato che tali deliberazioni esulano dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art.1135, nn.2 e 3, del codice civile), laddove possono reputarsi semplicemente annullabili le delibere che, pur adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge, abbiano a oggetto la ripartizione in quel caso concreto (trattandosi di delibere assunte nell’esercizio delle attribuzioni assembleari).
In altri termini, secondo questa interpretazione, nei casi in cui la delibera incide sull’addebito della spesa a un condòmino modificando i criteri di ripartizione legale il vizio va ricondotto alla categoria della nullità se la modifica dei criteri sia permanente, astratta e da valere per il futuro, alla categoria dell’annullabilità se la modifica dei criteri sia adottata, in concreto, solo per quella singola ripartizione.
La distinzione è particolarmente importante in considerazione del fatto che, in forza del suddetto art.1137 c.c., secondo comma, le delibere annullabili possono essere impugnate entro trenta giorni (che, lo si ricorda, decorrono dalla data della deliberazione per dissenzienti o astenuti, dalla data della comunicazione per gli assenti), mentre le nulle possono essere impugnate senza limite di tempo.
Articolo a cura dell’Avv. Paolo Belelli
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