In tema di locazione di immobili aditi a uso non abitativo, l’art.27, comma 8, della Legge n°392/1978 (“Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”) viene costantemente interpretato, dalla giurisprudenza, nel senso per cui i “gravi motivi” non possono attenere alla soggettiva e unilaterale valutazione del conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare a occupare l’immobile locato, dovendo, piuttosto, essere non solo estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti rispetto a quando è stato stipulato il contratto ma, anche, tali da rendere impossibile o oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto.
La giurisprudenza, peraltro, ha affrontato solo casi in cui il conduttore adducesse quali “gravi motivi” un sopravvenuto andamento sfavorevole della congiuntura aziendale sino alla sentenza n°418 del 20 febbraio 2026 della Corte di Appello di Milano, la quale si è invece pronunciata sulla fattispecie opposta (“congiuntura aziendale favorevole”), ossia il tentativo del conduttore di recedere dal contratto per il fatto che la sopravvenuta estensione della propria attività imprenditoriale aveva reso necessari locali diversi da quelli locati, ossia di più ampie dimensioni per ricoverare impianti e strumenti più numerosi e voluminosi (nella specie, il contratto di locazione aveva a oggetto un magazzino-laboratorio).
La Corte, applicando anche in questo caso il principio di diritto consolidato, ha ritenuto che tali circostanze non costituissero “gravi motivi”, affermando che “qualora, a fondamento del recesso, la parte conduttrice deduca il sopravvenuto andamento favorevole della congiuntura aziendale, la gravosità della persistenza del rapporto locativo deve essere valutata oggettivamente e in concreto, utilizzando come parametri comparativi da un lato le dimensioni e le caratteristiche del bene locato e del nuovo locale e, dall’altro lato, le nuove esigenze di produzione e di commercio dell’azienda, non essendo di per sé sufficiente l’incremento del fatturato aziendale o del personale lavorante”.
Articolo a cura dell’Avv. Paolo Belelli
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