L’art.1117 c.c. dispone che in un condominio sono di proprietà comune, qualora non risulti il contrario dal titolo di acquisto, le scale, i cortili, le facciate e i tetti.
La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n°4966 del 5.3.2026, ha enunciato un principio innovativo, destinato a orientare la prassi condominiale in una materia, sinora, priva di precedenti specifici: infatti, affermando che “l’assemblea condominiale può, con delibera adottata con le maggioranze previste dagli artt.1136 c.c. e 1138 c.c. (ossia con la maggioranza semplice, senza necessità di unanimità, n.d.r.), limitare il godimento dei beni condominiali non rientranti nell’art.1117 c.c. in misura proporzionale al valore della quota di singoli partecipanti alla comunione (purchè non impedisca agli altri partecipanti di farne uso)”, ha reputato che non costituisca violazione del principio di pari uso una delibera che regolamenti secondo criteri proporzionati ai millesimi l’accesso e il godimento di beni quali la piscina, il campo da tennis, le aree fitness, le sale comuni o altri spazi ricreativi presenti nei complessi residenziali.
La Corte di Cassazione ha motivato tale affermazione, sotto il profilo giuridico, con il rilievo che con riguardo a tali beni si applicano non tanto le norme specifiche sul condominio degli edifici, quanto, piuttosto, le norme sulla comunione ordinaria, dato che essi non rientrano nell’elenco del suddetto art.1117 c.c. perché, pur costituendo anch’essi parti comuni che accrescono il pregio e il valore del complesso immobiliare (offrendo comodità e svago ai titolari), non sono però indispensabili all’uso delle singole abitazioni (intrattenendo con queste, infatti, solo un legame spaziale, non un rapporto di accessorietà).
Articolo a cura dell’Avv. Paolo Belelli
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