La Cassazione, con l’ordinanza n. 30016/2025, ha chiesto alle Sezioni Unite di chiarire se la cedolare secca possa essere applicata ai contratti di locazione ad uso foresteria quando il conduttore è una società o un soggetto che agisce nell’esercizio dell’impresa.
Il caso riguardava immobili locati da una persona fisica a un’Università privata per alloggio temporaneo di lavoratori e collaboratori. L’Agenzia delle Entrate ha negato la cedolare secca, sostenendo che il regime è incompatibile quando il conduttore è un imprenditore. Le Corti di Giustizia Tributarie si sono espresse in modo contrastante.
La Cassazione ricorda i requisiti della cedolare secca: scelta del locatore, immobile destinato ad uso abitativo e contratto non stipulato nell’esercizio di attività d’impresa da parte del locatore. Richiama anche il comma 6-bis del 2014 che amplia i casi ammessi, ma solo per finalità specifiche.
Alcune sentenze recenti hanno ammesso la cedolare anche se il conduttore è un’impresa. L’ordinanza però esprime dubbi: l’“uso foresteria” non coincide con l’uso abitativo vero e proprio, perché manca l’utilizzo diretto dell’immobile da parte del conduttore e prevalgono finalità organizzative dell’attività d’impresa.
Per questo la Corte ritiene plausibile che il regime agevolato debba applicarsi solo quando né locatore né conduttore agiscono come imprenditori.
Poiché la giurisprudenza è ormai divisa, la questione viene rimessa alle Sezioni Unite, che dovranno fornire un’interpretazione definitiva.
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Articolo a cura di Andrea Boreatti, consulente fiscale di APPE Confedilizia Bergamo.
